1 ? 類型

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉(zhuǎn)土地要堅(jiān)持農(nóng)戶自愿的原則，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

2 ? 三個(gè)維度

2.1 ? 農(nóng)民權(quán)益維度

土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，涉及到農(nóng)民最核心的利益。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，本質(zhì)上就是農(nóng)民土地權(quán)利和利益的大調(diào)整。推進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)，其根本立足點(diǎn)就是要充分保障農(nóng)民權(quán)益，任何人任何時(shí)候都不能漠視農(nóng)民的存在以及他們的利益訴求，特別是弱勢群體的利益訴求。一是要最大限度保障農(nóng)民權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)的主要目的就是要賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，依法保障農(nóng)民享有平等的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，縮小城鄉(xiāng)收入差距。二是要最大限度尊重農(nóng)民意愿。30多年來，我國農(nóng)村土地改革的基本遵循就是農(nóng)民自愿。把土地流轉(zhuǎn)的選擇權(quán)真正交給農(nóng)民，真正由農(nóng)民選擇而不是代替農(nóng)民選擇，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村級組織不能以任何理由搞強(qiáng)迫命令、一刀切。對違背農(nóng)民意愿的土地流轉(zhuǎn)行為，必須堅(jiān)決制止和糾正。三是要最大限度發(fā)揮市場的決定性作用。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的過程，土地是否流轉(zhuǎn)、形式如何選擇、價(jià)位如何確定，均應(yīng)由農(nóng)民根據(jù)市場變化“私人訂制”，要切實(shí)發(fā)揮好市場的作用。
　

2.2 ? 農(nóng)業(yè)發(fā)展維度

促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，是當(dāng)下農(nóng)村土地使用權(quán)有序流轉(zhuǎn)最基本的目標(biāo)維度。一是要堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)政策措施，鼓勵(lì)發(fā)展和大力支持農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶等新型經(jīng)營主體，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化。二是要建立縣、鄉(xiāng)兩級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理機(jī)構(gòu)，健全覆蓋縣、鄉(xiāng)、村三級土地供需信息網(wǎng)絡(luò)平臺，暢通土地流轉(zhuǎn)信息渠道，即使那些農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)戶和耕種有困難的家庭能夠及時(shí)找到土地流轉(zhuǎn)出路，又能讓想擴(kuò)大經(jīng)營的種植大戶、企業(yè)能及時(shí)找到有土地流轉(zhuǎn)意向的對象；既可避免耕地拋荒，又能獲得更多的流轉(zhuǎn)收益。三是要實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制。建立嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，對不符合條件的工商企業(yè)禁止租賃和經(jīng)營農(nóng)地，設(shè)立土地流轉(zhuǎn)底線，禁止租賃農(nóng)地“非農(nóng)化”，禁止租賃耕地“非糧化”，以確保糧食安全。
　

2.3 ? 農(nóng)村穩(wěn)定維度

土地制度改革是農(nóng)村各項(xiàng)改革的關(guān)鍵和核心。因土地流轉(zhuǎn)而引發(fā)的土地糾紛也是地方黨委政府和領(lǐng)導(dǎo)干部最頭痛的問題，一旦處理失當(dāng)，就會(huì)激發(fā)矛盾，影響農(nóng)村穩(wěn)定。推進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，必須站在維護(hù)農(nóng)村的高度科學(xué)考慮。一是要科學(xué)立法，創(chuàng)新農(nóng)村法治體制，建立健全符合農(nóng)村長遠(yuǎn)利益和農(nóng)民現(xiàn)實(shí)需要的集體資產(chǎn)法律法規(guī)體系，完善各項(xiàng)權(quán)能，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范權(quán)利義務(wù)，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有章可循，有法可依。守住防止集體資產(chǎn)被侵蝕的紅線，保住防止農(nóng)民利益受損的底線。二是要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)合同的科學(xué)化管理，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)交易按合同公開、公正、規(guī)范運(yùn)行，嚴(yán)肅處理土地流轉(zhuǎn)中侵害農(nóng)民權(quán)益的違規(guī)違法行為。同時(shí)，也要盡力避免種養(yǎng)大戶、農(nóng)業(yè)投資企業(yè)在土地流轉(zhuǎn)中的政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。三是要科學(xué)確定土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模要科學(xué)考慮新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，科學(xué)考慮勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移規(guī)模，科學(xué)考慮農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步水平，科學(xué)考慮農(nóng)民管理水平，科學(xué)考慮農(nóng)民接受程度，切不可人為設(shè)置經(jīng)營規(guī)模指標(biāo)，片面求快、求大，從而從源頭上減少土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。

3 ? 指導(dǎo)性意見

多年來，全市各級黨委和政府認(rèn)真貫徹落實(shí)黨在農(nóng)村的基本政策，不斷穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。從全市情況看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)及流轉(zhuǎn)工作符合國家的法律法規(guī)和政策，是穩(wěn)定、健康的，但在完善管理、規(guī)范流轉(zhuǎn)和加強(qiáng)服務(wù)等方面還存在一些需要解決的問題。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(農(nóng)業(yè)部第47號令)等法律法規(guī)和政策，現(xiàn)就規(guī)范本市依法確權(quán)到戶的農(nóng)村農(nóng)用土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)(以下簡稱農(nóng)村土地流轉(zhuǎn))工作提出如下意見：

3.1 ? 進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理

(一)穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系。各區(qū)(縣)要認(rèn)真對照相關(guān)法律法規(guī)和政策，依法保障農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。依法應(yīng)確權(quán)的土地都要納入確權(quán)范圍并確權(quán)到戶。確權(quán)確地的，要全部發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證書，嚴(yán)格做到承包地塊、面積、合同和證書“四到戶”;確權(quán)確利的，要簽訂確利合同并將土地確權(quán)證書發(fā)放到戶;確權(quán)確股的，要將土地確權(quán)證書發(fā)放到戶。
(二)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的性質(zhì)和用途。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。要妥善權(quán)衡好利弊，嚴(yán)格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長遠(yuǎn)利益的行為發(fā)生。
(三)合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限應(yīng)當(dāng)尊重流轉(zhuǎn)雙方的意愿，根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的使用情況由雙方協(xié)商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。原則上，對流轉(zhuǎn)后用于普通農(nóng)作物種植等投入較小的土地，流轉(zhuǎn)期限不宜過長;對流轉(zhuǎn)后用于發(fā)展林果業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)等投入較大的土地，流轉(zhuǎn)期限可以適當(dāng)延長。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。
(四)必須保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益。土地流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)根據(jù)土地質(zhì)量、產(chǎn)出水平和物價(jià)變動(dòng)等因素，合理確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)格調(diào)整機(jī)制，明確約定調(diào)整時(shí)限和幅度，分時(shí)段確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)對各種政策性補(bǔ)貼、流轉(zhuǎn)期滿后地上物權(quán)屬及補(bǔ)償辦法、土地征占應(yīng)得補(bǔ)償?shù)臍w屬等作出明確約定。確權(quán)確地到戶后流轉(zhuǎn)的，流轉(zhuǎn)收益歸承包農(nóng)戶所有;確權(quán)確利和確權(quán)確股流轉(zhuǎn)給村集體，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營或流轉(zhuǎn)給其他經(jīng)營主體的，土地收益要單獨(dú)建賬、單獨(dú)核算、專戶儲(chǔ)存，并嚴(yán)格履行民主程序，合理分配土地收益，確保及時(shí)、足額兌現(xiàn)到農(nóng)戶。
(五)依法規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。承包方采取轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)發(fā)包方備案;采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，受讓方要與發(fā)包方重新簽訂承包合同，及時(shí)辦理土地承包經(jīng)營權(quán)屬變更手續(xù);采取互換方式流轉(zhuǎn)，雙方當(dāng)事人應(yīng)到村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理承包合同、土地承包經(jīng)營權(quán)證書變更及備案手續(xù)。承包方自愿委托他人(包括各類組織和個(gè)人)流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具《北京市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同(示范文本)》中統(tǒng)一制定的書面委托書。沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。
(六)健全完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。土地流轉(zhuǎn)受讓方以轉(zhuǎn)包、出租方式取得的土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原承包方書面同意，并辦理流轉(zhuǎn)備案手續(xù)。企業(yè)或個(gè)人等經(jīng)營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉(zhuǎn)合同的，未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，不得私自進(jìn)行流轉(zhuǎn);如需進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請。集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)確權(quán)確利和確權(quán)確股土地的，須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或成員代表大會(huì)民主討論決定并進(jìn)行公示。流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，經(jīng)民主決策后報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
(七)全面推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的，相關(guān)當(dāng)事人要按全市統(tǒng)一規(guī)范的合同文本進(jìn)行補(bǔ)簽;已經(jīng)簽訂流轉(zhuǎn)合同雙方無異議的，維持原合同不變。流轉(zhuǎn)合同的簽訂要在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和村集體經(jīng)濟(jì)組織的監(jiān)督下，由流轉(zhuǎn)雙方在村集體經(jīng)濟(jì)組織集中完成，特殊情況下可在其他地點(diǎn)完成，但要做到合同的簽訂、備案在同一地點(diǎn)一次完成。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份;發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)各備案一份。

3.2 ? 全面做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)工作

(八)加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織建設(shè)。要結(jié)合本地實(shí)際情況，依托農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，并充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，逐步建立健全區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村三級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為土地流轉(zhuǎn)提供相關(guān)的法律宣傳、政策咨詢、流轉(zhuǎn)信息、合同簽訂指導(dǎo)、矛盾糾紛調(diào)處和檔案管理等系列服務(wù)。
(九)提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化服務(wù)水平。要根據(jù)本地區(qū)實(shí)際和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)各方需要，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺建設(shè)，不斷健全和完善流轉(zhuǎn)信息平臺功能，認(rèn)真維護(hù)好、管理好、利用好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺。本市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)出信息要全部通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺進(jìn)行發(fā)布，同時(shí)，要進(jìn)一步提高全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同登記、備案和統(tǒng)計(jì)分析的信息化管理水平，及時(shí)監(jiān)測農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)，匯總農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)。要充分利用信息平臺，宣傳相關(guān)法律法規(guī)，交流典型經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信息化服務(wù)水平。
(十)探索建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制。要加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測和分析，通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺等多種途徑和方式，向廣大農(nóng)民提供土地流轉(zhuǎn)價(jià)格信息。有條件的區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))可根據(jù)本地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、土地質(zhì)量、土地產(chǎn)出率等因素，探索開展土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評估工作，建立健全本地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。通過公平、合理的價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)各方利益，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。
(十一)做好農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)合同備案和檔案管理工作。要切實(shí)加強(qiáng)管理，建立健全農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)備案制度，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。當(dāng)事人采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)要求登記的，區(qū)(縣)農(nóng)村土地承包登記管理部門要及時(shí)予以登記，并變更土地承包經(jīng)營權(quán)證書。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和村集體經(jīng)濟(jì)組織對采取轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行合同備案;對采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理土地承包合同變更手續(xù)并備案。同時(shí)，要認(rèn)真清理、規(guī)范整理，建立健全農(nóng)村土地承包臺賬和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺賬，加強(qiáng)合同檔案管理，切實(shí)管好農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)檔案資料。
(十二)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁工作。認(rèn)真貫徹《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》，按照鄉(xiāng)村調(diào)解、區(qū)縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)，完善調(diào)解仲裁程序、調(diào)解仲裁方法和調(diào)解仲裁制度，依法開展農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁工作。農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協(xié)作，建立起多部門協(xié)調(diào)解決重大問題的工作溝通機(jī)制，健全包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁、司法、信訪等多渠道調(diào)處糾紛的工作機(jī)制，暢通農(nóng)戶訴求渠道，提高調(diào)處糾紛能力。

4 ? 法律名

4.1 ? 《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》已于2005年1月7日經(jīng)農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2005年3月1日起施行。
第一章　總 則
第一條 為規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)規(guī)定制定本辦法。
第二條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。
第三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。
第四條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。
第五條 縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營管理）部門依照同級人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。
第二章 流轉(zhuǎn)當(dāng)事人
第六條 承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。
第七條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳。
第八條 承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。
第九條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。
受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。
第十條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。
第十一條 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。
第十二條 受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。
十三條 受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。
第十四條 受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。
第三章 流轉(zhuǎn)方式
第十五條 承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。
第十六條 承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。
第十七條 同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，雙方對互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。
第十八條 承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事人可以要求及時(shí)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。
第十九條 承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時(shí)入股土地應(yīng)當(dāng)退回原承包農(nóng)戶。
第二十條 通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。
第四章 流轉(zhuǎn)合同
第二十一條 承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
第二十二條 承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽訂。
第二十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；
（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級；
（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
（四）流轉(zhuǎn)方式；
（五）流轉(zhuǎn)土地的用途；
（六）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
（七）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；
（八）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；
（九）違約責(zé)任。
村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門確定。
第二十四條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。
第五章 流轉(zhuǎn)管理
第二十五條 發(fā)包方對承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。
承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。
第二十六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)簽訂。
第二十七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更等手續(xù)。
第二十八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等進(jìn)行歸檔并妥善保管。
第二十九條 采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，當(dāng)事人申請辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)辦法》的規(guī)定辦理。
第三十條 從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門備案并接受其指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。
第三十一條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時(shí)予以糾正。
第三十二條 縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營管理）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門工作的指導(dǎo)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)依法開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，正確履行職責(zé)。
第三十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議或者糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)商解決。
當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解。
當(dāng)事人不愿協(xié)商或者調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十四條 通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法所稱轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。
轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。
入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對承包方負(fù)責(zé)。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條 本辦法自2005年3月1日起正式施行。

4.2 ? 2014年國務(wù)院頒發(fā)《意見》

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳2014年11月印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》?！蛾P(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》全文如下。[4]?
伴隨我國工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)物質(zhì)技術(shù)裝備水平不斷提高，農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營已成為必然趨勢。實(shí)踐證明，土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路，有利于優(yōu)化土地資源配置和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，有利于保障糧食安全和主要農(nóng)產(chǎn)品供給，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣應(yīng)用和農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，應(yīng)從我國人多地少、農(nóng)村情況千差萬別的實(shí)際出發(fā)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。為引導(dǎo)農(nóng)村土地（指承包耕地）經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)、發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，現(xiàn)提出如下意見。

4.3 ? 總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面理解、準(zhǔn)確把握中央關(guān)于全面深化農(nóng)村改革的精神，按照加快構(gòu)建以農(nóng)戶家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)、合作與聯(lián)合為紐帶、社會(huì)化服務(wù)為支撐的立體式復(fù)合型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系和走生產(chǎn)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)營規(guī)模適度、市場競爭力強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境可持續(xù)的中國特色新型農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收為目標(biāo)，堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，堅(jiān)持家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)性地位，積極培育新型經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度。改革的方向要明，步子要穩(wěn)，既要加大政策扶持力度，加強(qiáng)典型示范引導(dǎo)，鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制機(jī)制，又要因地制宜、循序漸進(jìn)，不能搞大躍進(jìn)，不能搞強(qiáng)迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移規(guī)模相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步和生產(chǎn)手段改進(jìn)程度相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)水平提高相適應(yīng)，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。
（二）基本原則
——堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，推進(jìn)家庭經(jīng)營、集體經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營等多種經(jīng)營方式共同發(fā)展。
——堅(jiān)持以改革為動(dòng)力，充分發(fā)揮農(nóng)民首創(chuàng)精神，鼓勵(lì)創(chuàng)新，支持基層先行先試，靠改革破解發(fā)展難題。
——堅(jiān)持依法、自愿、有償，以農(nóng)民為主體，政府扶持引導(dǎo)，市場配置資源，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得違背承包農(nóng)戶意愿、不得損害農(nóng)民權(quán)益、不得改變土地用途、不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
——堅(jiān)持經(jīng)營規(guī)模適度，既要注重提升土地經(jīng)營規(guī)模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地產(chǎn)出率和資源利用率，確保農(nóng)地農(nóng)用，重點(diǎn)支持發(fā)展糧食規(guī)?；a(chǎn)。

4.4 ? 穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關(guān)系

（三）健全土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度。建立健全承包合同取得權(quán)利、登記記載權(quán)利、證書證明權(quán)利的土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系、促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營的重要基礎(chǔ)性工作。完善承包合同，健全登記簿，頒發(fā)權(quán)屬證書，強(qiáng)化土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)保護(hù)，為開展土地流轉(zhuǎn)、調(diào)處土地糾紛、完善補(bǔ)貼政策、進(jìn)行征地補(bǔ)償和抵押擔(dān)保提供重要依據(jù)。建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)信息應(yīng)用平臺，方便群眾查詢，利于服務(wù)管理。土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記原則上確權(quán)到戶到地，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，也可以確權(quán)確股不確地。切實(shí)維護(hù)婦女的土地承包權(quán)益。
（四）推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。按照中央統(tǒng)一部署、地方全面負(fù)責(zé)的要求，在穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，用5年左右時(shí)間基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關(guān)系穩(wěn)定，以現(xiàn)有承包臺賬、合同、證書為依據(jù)確認(rèn)承包地歸屬；堅(jiān)持依法規(guī)范操作，嚴(yán)格執(zhí)行政策，按照規(guī)定內(nèi)容和程序開展工作；充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民群眾積極性，依靠村民民主協(xié)商，自主解決矛盾糾紛；從實(shí)際出發(fā)，以農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)為基礎(chǔ)，以第二次全國土地調(diào)查成果為依據(jù)，采用符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、農(nóng)民群眾認(rèn)可的技術(shù)方法；堅(jiān)持分級負(fù)責(zé)，強(qiáng)化縣鄉(xiāng)兩級的責(zé)任，建立健全黨委和政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門密切協(xié)作、群眾廣泛參與的工作機(jī)制；科學(xué)制定工作方案，明確時(shí)間表和路線圖，確保工作質(zhì)量。有關(guān)部門要加強(qiáng)調(diào)查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導(dǎo)意見。土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費(fèi)納入地方財(cái)政預(yù)算，中央財(cái)政給予補(bǔ)助。

4.5 ? 規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)

（五）鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。鼓勵(lì)承包農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓及入股等方式流轉(zhuǎn)承包地。鼓勵(lì)有條件的地方制定扶持政策，引導(dǎo)農(nóng)戶長期流轉(zhuǎn)承包地并促進(jìn)其轉(zhuǎn)移就業(yè)。鼓勵(lì)農(nóng)民在自愿前提下采取互換并地方式解決承包地細(xì)碎化問題。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包地的，原則上應(yīng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，且需經(jīng)發(fā)包方同意。以其他形式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)發(fā)包方備案。抓緊研究探索集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)在土地流轉(zhuǎn)中的相互權(quán)利關(guān)系和具體實(shí)現(xiàn)形式。按照全國統(tǒng)一安排，穩(wěn)步推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保試點(diǎn)，研究制定統(tǒng)一規(guī)范的實(shí)施辦法，探索建立抵押資產(chǎn)處置機(jī)制。
（六）嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。土地承包經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)民家庭，土地是否流轉(zhuǎn)、價(jià)格如何確定、形式如何選擇，應(yīng)由承包農(nóng)戶自主決定，流轉(zhuǎn)收益應(yīng)歸承包農(nóng)戶所有。流轉(zhuǎn)期限應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定。沒有農(nóng)戶的書面委托，農(nóng)村基層組織無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對外招商經(jīng)營。防止少數(shù)基層干部私相授受，謀取私利。嚴(yán)禁通過定任務(wù)、下指標(biāo)或?qū)⒘鬓D(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)比例納入績效考核等方式推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。
（七）加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)。有關(guān)部門要研究制定流轉(zhuǎn)市場運(yùn)行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。依托農(nóng)村經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)健全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，完善縣鄉(xiāng)村三級服務(wù)和管理網(wǎng)絡(luò)，建立土地流轉(zhuǎn)監(jiān)測制度，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、政策咨詢等服務(wù)。土地流轉(zhuǎn)服務(wù)主體可以開展信息溝通、委托流轉(zhuǎn)等服務(wù)，但禁止層層轉(zhuǎn)包從中牟利。土地流轉(zhuǎn)給非本村（組）集體成員或村（組）集體受農(nóng)戶委托統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)并利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的流入方收取基礎(chǔ)設(shè)施使用費(fèi)和土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)費(fèi)，用于農(nóng)田基本建設(shè)或其他公益性支出。引導(dǎo)承包農(nóng)戶與流入方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，并使用統(tǒng)一的省級合同示范文本。依法保護(hù)流入方的土地經(jīng)營權(quán)益，流轉(zhuǎn)合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系建設(shè)，健全糾紛調(diào)處機(jī)制，妥善化解土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)糾紛。
（八）合理確定土地經(jīng)營規(guī)模。各地要依據(jù)自然經(jīng)濟(jì)條件、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移情況、農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平等因素，研究確定本地區(qū)土地規(guī)模經(jīng)營的適宜標(biāo)準(zhǔn)。防止脫離實(shí)際、違背農(nóng)民意愿，片面追求超大規(guī)模經(jīng)營的傾向?，F(xiàn)階段，對土地經(jīng)營規(guī)模相當(dāng)于當(dāng)?shù)貞艟邪孛娣e10至15倍、務(wù)農(nóng)收入相當(dāng)于當(dāng)?shù)囟a(chǎn)業(yè)務(wù)工收入的，應(yīng)當(dāng)給予重點(diǎn)扶持。創(chuàng)新規(guī)模經(jīng)營方式，在引導(dǎo)土地資源適度集聚的同時(shí)，通過農(nóng)民的合作與聯(lián)合、開展社會(huì)化服務(wù)等多種形式，提升農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營水平。
（九）扶持糧食規(guī)?；a(chǎn)。加大糧食生產(chǎn)支持力度，原有糧食直接補(bǔ)貼、良種補(bǔ)貼、農(nóng)資綜合補(bǔ)貼歸屬由承包農(nóng)戶與流入方協(xié)商確定，新增部分應(yīng)向糧食生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實(shí)際糧食播種面積或產(chǎn)量對生產(chǎn)者補(bǔ)貼試點(diǎn)。對從事糧食規(guī)?；a(chǎn)的農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場等經(jīng)營主體，符合申報(bào)農(nóng)機(jī)購置補(bǔ)貼條件的，要優(yōu)先安排。探索選擇運(yùn)行規(guī)范的糧食生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營主體開展目標(biāo)價(jià)格保險(xiǎn)試點(diǎn)。抓緊開展糧食生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營主體營銷貸款試點(diǎn)，允許用糧食作物、生產(chǎn)及配套輔助設(shè)施進(jìn)行抵押融資。糧食品種保險(xiǎn)要逐步實(shí)現(xiàn)糧食生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營主體愿保盡保，并適當(dāng)提高對產(chǎn)糧大縣稻谷、小麥、玉米三大糧食品種保險(xiǎn)的保費(fèi)補(bǔ)貼比例。各地區(qū)各有關(guān)部門要研究制定相應(yīng)配套辦法，更好地為糧食生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營主體提供支持服務(wù)。
（十）加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)用途管制。堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田。嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)。嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會(huì)所等。嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴(yán)禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。堅(jiān)決查處通過“以租代征”違法違規(guī)進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的行為，堅(jiān)決禁止擅自將耕地“非農(nóng)化”。利用規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)化設(shè)施農(nóng)用地的用途監(jiān)管。采取措施保證流轉(zhuǎn)土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，可以通過停發(fā)糧食直接補(bǔ)貼、良種補(bǔ)貼、農(nóng)資綜合補(bǔ)貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食生產(chǎn)功能區(qū)、高產(chǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目實(shí)施區(qū)，不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的經(jīng)營行為不再享受相關(guān)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)扶持政策。合理引導(dǎo)糧田流轉(zhuǎn)價(jià)格，降低糧食生產(chǎn)成本，穩(wěn)定糧食種植面積。

4.6 ? 加快培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體

（十一）發(fā)揮家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)作用。在今后相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，普通農(nóng)戶仍占大多數(shù)，要繼續(xù)重視和扶持其發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。重點(diǎn)培育以家庭成員為主要?jiǎng)趧?dòng)力、以農(nóng)業(yè)為主要收入來源，從事專業(yè)化、集約化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的家庭農(nóng)場，使之成為引領(lǐng)適度規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有生力量。分級建立示范家庭農(nóng)場名錄，健全管理服務(wù)制度，加強(qiáng)示范引導(dǎo)。鼓勵(lì)各地整合涉農(nóng)資金建設(shè)連片高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，并優(yōu)先流向家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶等規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶。
（十二）探索新的集體經(jīng)營方式。集體經(jīng)濟(jì)組織要積極為承包農(nóng)戶開展多種形式的生產(chǎn)服務(wù)，通過統(tǒng)一服務(wù)降低生產(chǎn)成本、提高生產(chǎn)效率。有條件的地方根據(jù)農(nóng)民意愿，可以統(tǒng)一連片整理耕地，將土地折股量化、確權(quán)到戶，經(jīng)營所得收益按股分配，也可以引導(dǎo)農(nóng)民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委托經(jīng)營等方式發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。各地要結(jié)合實(shí)際不斷探索和豐富集體經(jīng)營的實(shí)現(xiàn)形式。
（十三）加快發(fā)展農(nóng)戶間的合作經(jīng)營。鼓勵(lì)承包農(nóng)戶通過共同使用農(nóng)業(yè)機(jī)械、開展聯(lián)合營銷等方式發(fā)展聯(lián)戶經(jīng)營。鼓勵(lì)發(fā)展多種形式的農(nóng)民合作組織，深入推進(jìn)示范社創(chuàng)建活動(dòng)，促進(jìn)農(nóng)民合作社規(guī)范發(fā)展。在管理民主、運(yùn)行規(guī)范、帶動(dòng)力強(qiáng)的農(nóng)民合作社和供銷合作社基礎(chǔ)上，培育發(fā)展農(nóng)村合作金融。引導(dǎo)發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社聯(lián)合社，支持農(nóng)民合作社開展農(nóng)社對接。允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。探索建立農(nóng)戶入股土地生產(chǎn)性能評價(jià)制度，按照耕地?cái)?shù)量質(zhì)量、參照當(dāng)?shù)赝恋亟?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格計(jì)價(jià)折股。
（十四）鼓勵(lì)發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)。鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等涉農(nóng)企業(yè)重點(diǎn)從事農(nóng)產(chǎn)品加工流通和農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)，帶動(dòng)農(nóng)戶和農(nóng)民合作社發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。引導(dǎo)工商資本發(fā)展良種種苗繁育、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施農(nóng)業(yè)、規(guī)?；B(yǎng)殖等適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)，開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源發(fā)展多種經(jīng)營。支持農(nóng)業(yè)企業(yè)與農(nóng)戶、農(nóng)民合作社建立緊密的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)合理分工、互利共贏。支持經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)通過農(nóng)業(yè)示范園區(qū)引導(dǎo)各類經(jīng)營主體共同出資、相互持股，發(fā)展多種形式的農(nóng)業(yè)混合所有制經(jīng)濟(jì)。
（十五）加大對新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的扶持力度。鼓勵(lì)地方擴(kuò)大對家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民合作社、龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)組織的扶持資金規(guī)模。支持符合條件的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體優(yōu)先承擔(dān)涉農(nóng)項(xiàng)目，新增農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體傾斜。加快建立財(cái)政項(xiàng)目資金直接投向符合條件的合作社、財(cái)政補(bǔ)助形成的資產(chǎn)轉(zhuǎn)交合作社持有和管護(hù)的管理制度。各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）根據(jù)實(shí)際情況，在年度建設(shè)用地指標(biāo)中可單列一定比例專門用于新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體建設(shè)配套輔助設(shè)施，并按規(guī)定減免相關(guān)稅費(fèi)。綜合運(yùn)用貨幣和財(cái)稅政策工具，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)建立健全針對新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的信貸、保險(xiǎn)支持機(jī)制，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大信貸支持力度，分散規(guī)模經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)符合條件的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、中小企業(yè)集合票據(jù)等多種方式，拓寬融資渠道。鼓勵(lì)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體提供融資擔(dān)保服務(wù)，鼓勵(lì)有條件的地方通過設(shè)立融資擔(dān)保專項(xiàng)資金、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金等加大扶持力度。落實(shí)和完善相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，支持農(nóng)民合作社發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工流通。
（十六）加強(qiáng)對工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包地的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范。各地對工商企業(yè)長時(shí)間、大面積租賃農(nóng)戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、項(xiàng)目審核、風(fēng)險(xiǎn)保障金制度，對租地條件、經(jīng)營范圍和違規(guī)處罰等作出規(guī)定。工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包地要按面積實(shí)行分級備案，嚴(yán)格準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，防止浪費(fèi)農(nóng)地資源、損害農(nóng)民土地權(quán)益，防范承包農(nóng)戶因流入方違約或經(jīng)營不善遭受損失。定期對租賃土地企業(yè)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、土地用途和風(fēng)險(xiǎn)防范能力等開展監(jiān)督檢查，查驗(yàn)土地利用、合同履行等情況，及時(shí)查處糾正違法違規(guī)行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關(guān)部門要抓緊制定管理辦法，并加強(qiáng)對各地落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。

4.7 ? 建立健全農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系

（十七）培育多元社會(huì)化服務(wù)組織。鞏固鄉(xiāng)鎮(zhèn)涉農(nóng)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)條件建設(shè)成果。鼓勵(lì)農(nóng)技推廣、動(dòng)植物防疫、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)圍繞發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營拓展服務(wù)范圍。大力培育各類經(jīng)營性服務(wù)組織，積極發(fā)展良種種苗繁育、統(tǒng)防統(tǒng)治、測土配方施肥、糞污集中處理等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)等現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)，支持建設(shè)糧食烘干、農(nóng)機(jī)場庫棚和倉儲(chǔ)物流等配套基礎(chǔ)設(shè)施。農(nóng)產(chǎn)品初加工和農(nóng)業(yè)灌溉用電執(zhí)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電價(jià)格。鼓勵(lì)以縣為單位開展農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)示范創(chuàng)建活動(dòng)。開展政府購買農(nóng)業(yè)公益性服務(wù)試點(diǎn)，鼓勵(lì)向經(jīng)營性服務(wù)組織購買易監(jiān)管、可量化的公益性服務(wù)。研究制定政府購買農(nóng)業(yè)公益性服務(wù)的指導(dǎo)性目錄，建立健全購買服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)合同、規(guī)范程序和監(jiān)督機(jī)制。積極推廣既不改變農(nóng)戶承包關(guān)系，又保證地有人種的托管服務(wù)模式，鼓勵(lì)種糧大戶、農(nóng)機(jī)大戶和農(nóng)機(jī)合作社開展全程托管或主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)托管，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一耕作，規(guī)?；a(chǎn)。
（十八）開展新型職業(yè)農(nóng)民教育培訓(xùn)。制定專門規(guī)劃和政策，壯大新型職業(yè)農(nóng)民隊(duì)伍。整合教育培訓(xùn)資源，改善農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)校和其他學(xué)校涉農(nóng)專業(yè)辦學(xué)條件，加快發(fā)展農(nóng)業(yè)職業(yè)教育，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)遠(yuǎn)程教育。實(shí)施新型職業(yè)農(nóng)民培育工程，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開展農(nóng)業(yè)技能和經(jīng)營能力培養(yǎng)培訓(xùn)，擴(kuò)大農(nóng)村實(shí)用人才帶頭人示范培養(yǎng)培訓(xùn)規(guī)模，加大對專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場經(jīng)營者、農(nóng)民合作社帶頭人、農(nóng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理人員、農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)人員和返鄉(xiāng)農(nóng)民工的培養(yǎng)培訓(xùn)力度，把青年農(nóng)民納入國家實(shí)用人才培養(yǎng)計(jì)劃。努力構(gòu)建新型職業(yè)農(nóng)民和農(nóng)村實(shí)用人才培養(yǎng)、認(rèn)定、扶持體系，建立公益性農(nóng)民培養(yǎng)培訓(xùn)制度，探索建立培育新型職業(yè)農(nóng)民制度。
（十九）發(fā)揮供銷合作社的優(yōu)勢和作用。扎實(shí)推進(jìn)供銷合作社綜合改革試點(diǎn)，按照改造自我、服務(wù)農(nóng)民的要求，把供銷合作社打造成服務(wù)農(nóng)民生產(chǎn)生活的生力軍和綜合平臺。利用供銷合作社農(nóng)資經(jīng)營渠道，深化行業(yè)合作，推進(jìn)技物結(jié)合，為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體提供服務(wù)。推動(dòng)供銷合作社農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、網(wǎng)絡(luò)終端與新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對接，開展農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、流通服務(wù)。鼓勵(lì)基層供銷合作社針對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)重要環(huán)節(jié)，與農(nóng)民簽訂服務(wù)協(xié)議，開展合作式、訂單式服務(wù)，提高服務(wù)規(guī)?；?。
土地問題涉及億萬農(nóng)民切身利益，事關(guān)全局。各級黨委和政府要充分認(rèn)識引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)、發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的重要性、復(fù)雜性和長期性，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格按照中央政策和國家法律法規(guī)辦事，及時(shí)查處違紀(jì)違法行為。堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)查研究，搞好分類指導(dǎo)，充分利用農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)等開展試點(diǎn)試驗(yàn)，認(rèn)真總結(jié)基層和農(nóng)民群眾創(chuàng)造的好經(jīng)驗(yàn)好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，準(zhǔn)確把握政策要求，營造良好的改革發(fā)展環(huán)境。加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)營管理體系建設(shè)，明確相應(yīng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)農(nóng)村經(jīng)管工作職責(zé)，確保事有人干、責(zé)有人負(fù)。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，抓緊修訂完善相關(guān)法律法規(guī)，建立工作指導(dǎo)和檢查監(jiān)督制度，健全齊抓共管的工作機(jī)制，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營健康發(fā)展。
政策導(dǎo)向
最新公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013年11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過）[5] ?中明確，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。
　　
實(shí)際上，已經(jīng)有一些農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，它們方式雖然有所不同，但是目的一致：喚醒沉睡的資本，給農(nóng)民更多的收益。[6]?

5 ? 存在問題

目前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體是平穩(wěn)健康的。但必須看到，隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大、速度加快、流轉(zhuǎn)對象和利益關(guān)系日趨多元，也出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)、侵害農(nóng)民土地承包權(quán)益、改變土地用途出現(xiàn)“非農(nóng)化”與“非糧化”以及流轉(zhuǎn)不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。

　　5.1 ? 土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題

　　目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍存在“三多三少”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉(zhuǎn)的多，專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)的少；轉(zhuǎn)包、出租或代耕的多，轉(zhuǎn)讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。
　　農(nóng)地流轉(zhuǎn)的民間化體現(xiàn)在:農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往是在熟人、親戚、朋友之間進(jìn)行，而不是通過市場進(jìn)行交易。根據(jù)中國人民大學(xué)和美國農(nóng)村發(fā)展研究所2005年對17省農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，在轉(zhuǎn)出的土地中，有87.6%的土地是轉(zhuǎn)包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉(zhuǎn)調(diào)查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協(xié)商，21.7%的人選擇通過村委會(huì)與人協(xié)商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉(zhuǎn)商(中介)協(xié)商來確定流轉(zhuǎn)。
　　土地流轉(zhuǎn)口頭化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉(zhuǎn)雙方的一種口頭約定。2005年的一項(xiàng)調(diào)查顯示:轉(zhuǎn)出農(nóng)地的農(nóng)戶中，46%的農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地沒有約定期限，86%的農(nóng)戶在轉(zhuǎn)出土地時(shí)沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農(nóng)戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂合同的也不完整、不規(guī)范。很大一部分流轉(zhuǎn)是在口頭約定的情況下進(jìn)行的，這導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的期限不明確，交易雙方權(quán)利義務(wù)不清晰。
　　土地流轉(zhuǎn)短期化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往都在1年之內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，超過1年的很少。據(jù)抽樣調(diào)查表明，44.1%的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)期限在1年之內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限不超過5年的有57.5%，而長期流轉(zhuǎn)的僅有1.4%。
　　土地流轉(zhuǎn)隨意化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)不確定性強(qiáng)，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉(zhuǎn)期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的混亂，對耕地的保護(hù)和管理帶來了很大的困難。

　　5.2 ? 土地流轉(zhuǎn)規(guī)模比較小，流轉(zhuǎn)效益不高

　　(1)影響土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)?；c交易的零散性之間的矛盾。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經(jīng)營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動(dòng)的多，向大戶流動(dòng)形成規(guī)模經(jīng)營的少。由于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)期較短，集中程度不高，耕地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營、實(shí)施機(jī)械化作業(yè)的效果難以凸顯。流轉(zhuǎn)期短也會(huì)助長租種農(nóng)戶的掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，造成土地肥力難以為繼。
　　(2)農(nóng)地市場價(jià)值并未體現(xiàn)，流轉(zhuǎn)收益偏低。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)租金的定價(jià)，地區(qū)差異性很大，取決于雙方協(xié)商。短期流轉(zhuǎn)的土地主要以實(shí)物支付為主，長期流轉(zhuǎn)以現(xiàn)金支付為主。國務(wù)院發(fā)展研究中心2007年的調(diào)查顯示，土地流轉(zhuǎn)租金全國平均只有293元/畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄土地使用權(quán)讓其流轉(zhuǎn)。東、中、西三大區(qū)域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的江蘇蘇州市和上海金山區(qū)，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。
　　(3)土地租金不斷攀升。在農(nóng)村稅費(fèi)改革前農(nóng)民負(fù)扭較重，糧價(jià)偏低，農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)往往是土地免費(fèi)送給對方耕種，對方代交各種稅費(fèi)；隨著農(nóng)村改革的不斷深入和中央支農(nóng)政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價(jià)格影響，為租金或轉(zhuǎn)包費(fèi)發(fā)生爭議時(shí)有發(fā)生。
　　3.農(nóng)民對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)認(rèn)識模糊，積極性不夠高。
　　土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，尤其是在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，農(nóng)民對土地具有根深蒂固的依賴情結(jié)。有些農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉(zhuǎn)。寧肯免費(fèi)將土地轉(zhuǎn)給別人種，甚至拋荒也不愿流轉(zhuǎn)給別人耕種，導(dǎo)致撂荒、遺棄土地的現(xiàn)象不斷增加，成為土地流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)不出去的一大現(xiàn)實(shí)問題。
　　在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶還處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營階段，土地仍然是農(nóng)民最基本的生活資料，大部分農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)后會(huì)喪失土地的承包權(quán)，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉(zhuǎn)。尤其是目前農(nóng)村社會(huì)保障制度不夠完善。由于農(nóng)村社會(huì)保障制度還沒有完全建立起來，不能解決農(nóng)民的后顧之憂，農(nóng)民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。

　　5.3 ? 土地流轉(zhuǎn)服務(wù)不夠到位，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢

　　目前，大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。一些地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但服務(wù)滯后，市場運(yùn)作機(jī)制尚未形成，限制著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。近年來，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，但大都有名無實(shí)，只在農(nóng)經(jīng)部門掛掛牌子，作數(shù)字統(tǒng)計(jì)，真正充當(dāng)流轉(zhuǎn)服務(wù)媒介、履行服務(wù)職能，發(fā)揮中介效能的還不多。
　　目前，流轉(zhuǎn)信息暢通、發(fā)布功能齊全、中介服務(wù)完善、管理規(guī)范嚴(yán)密的土地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)作機(jī)制和服務(wù)機(jī)構(gòu)尚未完全形成。沒有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包信息化管理，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，流轉(zhuǎn)的供求雙方信息不能及時(shí)溝通，客觀上限制了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范發(fā)展。

　　5.4 ? 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管現(xiàn)缺乏規(guī)范管理

　　(1)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理缺乏具體實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定?；鶎诱痛寮壗M織能夠有效提供流轉(zhuǎn)服務(wù)的還不夠多，土地承包管理部門對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督職能也沒有完全發(fā)揮出來。
　　(2)對基層行政干預(yù)缺乏約束。很多農(nóng)地流轉(zhuǎn)不是農(nóng)民自愿和通過市場運(yùn)行的，而是社區(qū)、村委會(huì)通過行政命令的單方面推行。在土地流轉(zhuǎn)過程中，一些地方是由村干部做主，代替農(nóng)民決策流轉(zhuǎn)土地。由于土地承包期限短，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識不強(qiáng)，很多農(nóng)民對村干部做主流轉(zhuǎn)自己的承包地漠不關(guān)心，以至于在流轉(zhuǎn)土地的過程中不知不覺失去了土地。
　　(3)目前，仍有少數(shù)地方還沒有全面落實(shí)土地延包30年的規(guī)定，個(gè)別地方承包合同簽訂不規(guī)范，經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到戶，農(nóng)民缺乏對承包土地的安全感。流轉(zhuǎn)合同沒有考慮土地升值和物價(jià)上漲因素，容易產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，缺乏對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的扶持政策，種養(yǎng)殖大戶貸款困難，也制約著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。

　　5.5 ? 土地流轉(zhuǎn)利益糾紛在各地仍不同程度存在

　　據(jù)對江蘇省52個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))部分鄉(xiāng)村干部的調(diào)查，由于無土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同或土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同不規(guī)范以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大等原因，在少數(shù)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)糾紛仍在增加。在調(diào)查的104位鄉(xiāng)村干部中，有56位認(rèn)為2003年土地流轉(zhuǎn)糾紛與往年差不多，占53.9%；有33位認(rèn)為2003年土地流轉(zhuǎn)糾紛比往年下降，占31.7%；有15位認(rèn)為2003年土地流轉(zhuǎn)糾紛比往年增加，占14.4%。這15位鄉(xiāng)村干部所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))2001年發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛64起，2002年發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛107起，2003年1~6月發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛66起。
　　土地流轉(zhuǎn)糾紛主要表現(xiàn)為:農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)以及短期流轉(zhuǎn)中合同簽訂率不高，土地流轉(zhuǎn)雙方形成的利益關(guān)系和權(quán)利義務(wù)約定不明確、不規(guī)范，容易引發(fā)糾紛；由于在長期流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)雙方利益協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，因經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和市場變化等原因也容易引發(fā)利益矛盾。此外，在一些地區(qū)，基層干部對維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益和堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要性認(rèn)識不足，片面強(qiáng)調(diào)和追求農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營而忽視甚至侵害農(nóng)民土地合法權(quán)益；有的地方不顧條件盲目對流轉(zhuǎn)下指標(biāo)定任務(wù)，違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，也導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)糾紛問題。

　　5.6 ? 土地流轉(zhuǎn)過程中承包人改變土地用途的問題突出

　　有的地方在流轉(zhuǎn)中改變土地農(nóng)業(yè)用途。如將流轉(zhuǎn)的耕地用于種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農(nóng)建設(shè)。有關(guān)耕地的改變土地農(nóng)業(yè)用途的問題最為突出。由于種糧效益低，在規(guī)模流轉(zhuǎn)的耕地中，很少用于種糧。在流轉(zhuǎn)的土地中，種糧的面積和比重有進(jìn)一步縮減的趨勢。據(jù)農(nóng)業(yè)部調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)土地中用于種糧比重占71.9%，而規(guī)模流轉(zhuǎn)入企業(yè)、業(yè)主的土地中用于種糧比重僅為 6 .4%。今后不少地方將可能出現(xiàn)流轉(zhuǎn)面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區(qū)，有的外出務(wù)工農(nóng)民無償轉(zhuǎn)出的生產(chǎn)條件較差土地?zé)o人耕種，有的出現(xiàn)拋荒。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的土地，除大部分用于種植業(yè)用地外，還有部分用在牧業(yè)、漁業(yè)、和第二、第三產(chǎn)業(yè)中，特別是還出現(xiàn)了破壞性比較嚴(yán)重的非農(nóng)土地流轉(zhuǎn)。個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了把規(guī)模流轉(zhuǎn)的農(nóng)用土地用于進(jìn)行土地掠奪式經(jīng)營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設(shè)施，違背國家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策。

6 ? 明確土地權(quán)屬

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)前提是明確權(quán)屬。
十八屆三中全會(huì)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同地同權(quán)；賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換。集體建設(shè)用地和宅基地流轉(zhuǎn)，以及通過流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性溢價(jià)收入，將把數(shù)億農(nóng)民從此前一直被禁錮在作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的土地上、小農(nóng)生產(chǎn)的作業(yè)方式、與資產(chǎn)收入隔絕的狀態(tài)下，拉入到工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代文明大潮中；也意味著數(shù)億農(nóng)民將分享改革開放和資產(chǎn)溢價(jià)的紅利。如此，本世紀(jì)以來因資產(chǎn)價(jià)格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產(chǎn)泡沫有望實(shí)現(xiàn)軟著陸、內(nèi)需增長的動(dòng)力有望全面啟動(dòng)。
集體土地市場化的改革能否達(dá)到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的這種效應(yīng)，前提是確權(quán)工作要前置和“做實(shí)”，這項(xiàng)工作的難度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的產(chǎn)權(quán)是市場交易的前提”。事實(shí)上，在城市化快速推進(jìn)的東部地區(qū)和中西部大城市，農(nóng)村集體土地突破法律和政府規(guī)章層面的流轉(zhuǎn)早已風(fēng)起云涌，而根據(jù)用途比較的優(yōu)勢，微觀主體將農(nóng)地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用途的自發(fā)行動(dòng)，也早已突破邊緣革命并向更高級行政區(qū)域展開。也就是說，存在市場化溢價(jià)收益的農(nóng)村土地資源也早已被卷入到我國工業(yè)化、城市化和房地產(chǎn)市場化的大潮中，流轉(zhuǎn)和非流轉(zhuǎn)的溢價(jià)差已經(jīng)擺在每個(gè)人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產(chǎn)權(quán)房越禁越多，也并沒有被強(qiáng)拆多少就是最好的注解。確權(quán)既是順應(yīng)市場趨勢，也是助推市場發(fā)展。
如果權(quán)利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價(jià)等，農(nóng)民自然而然會(huì)遵循市場規(guī)則來行事，土地資源也就會(huì)得到最佳配置，農(nóng)村土地低效利用、浪費(fèi)嚴(yán)重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護(hù)和建設(shè)用地之間的沖突等問題也就解決了。另外，明確權(quán)屬是構(gòu)建村民自治的基礎(chǔ)，長期以來農(nóng)村集體組織內(nèi)村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生產(chǎn)的要素——土地，其分配上的實(shí)際控制權(quán)在村干部或村主任，農(nóng)民沒有完全實(shí)際產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在意識，無恒產(chǎn)者無恒心、無民主的物質(zhì)基礎(chǔ)和激勵(lì)，城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場就缺乏主體。

7 ? 健全流轉(zhuǎn)

黨的十八大報(bào)告提出，“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力”，“構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系”。土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)。土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的重要組成部分，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序、高效進(jìn)行的基本保障。建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，應(yīng)抓好以下幾方面工作：
健全信息交流機(jī)制。
建立政策咨詢機(jī)制。
完善價(jià)格評估機(jī)制。

7.1 ? 土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已超出承包地總面積的30%?？傮w來看，土地流轉(zhuǎn)形勢是好的，但也出現(xiàn)了一些非糧化、非農(nóng)化的不良傾向。我國人多地少，關(guān)系到十幾億人吃飯問題的耕地是頭等大事，必須堅(jiān)決守住紅線。
2014年中辦、國辦聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，對此進(jìn)行了明令禁止，但一些地方仍不同程度存在有規(guī)不依的現(xiàn)象。
專家表示，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營可以有多種形式，除土地流轉(zhuǎn)外，還可以通過發(fā)展農(nóng)戶間的聯(lián)合與合作以及農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)，來提高組織化和規(guī)?；健?br /> 但在工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)的過程中，也要防止土地“非農(nóng)化”和“非糧化”，特別是糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食生產(chǎn)功能區(qū)和高產(chǎn)創(chuàng)建示范區(qū)，更要守住這條底線。工商資本下鄉(xiāng)應(yīng)致力于發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)和農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士指出，這些產(chǎn)業(yè)主要包括農(nóng)產(chǎn)品加工儲(chǔ)運(yùn)營銷、農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)、良種繁育、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施農(nóng)業(yè)、規(guī)?；B(yǎng)殖，以及農(nóng)村“四荒”資源開發(fā)、土地整治、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)業(yè)環(huán)境治理和生態(tài)修復(fù)等。