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詞條名：房屋征收評估辦法詞條類別：土地百科上一條：貉子養(yǎng)殖下一條：耕地占用稅暫行條例

房屋征收評估辦法

為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

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　　1 ? 房屋征收評估辦法全文

　　第一條　為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

　　第二條　評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。

　　第三條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責(zé)。

　　任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　第四條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

　　第五條　同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔(dān)。

　　兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　第六條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

　　房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

　?。ㄒ唬┪腥撕头康禺a(chǎn)價格評估機構(gòu)的基本情況；

　?。ǘ┴撠?zé)本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師；

　?。ㄈ┰u估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

　?。ㄋ模┪腥藨?yīng)提供的評估所需資料；

　?。ㄎ澹┰u估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

　?。┰u估費用及收取方式；

　?。ㄆ撸┰u估報告交付時間、方式；

　　（八）違約責(zé)任；

　?。ň牛┙鉀Q爭議的方法；

　?。ㄊ┢渌枰d明的事項。

　　第七條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。

　　第八條　被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

　　第九條　房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

　　第十條　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第十一條　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　第十二條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

　　第十三條　注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

　　第十四條　被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

　　被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

　　第十五條　房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

　　第十六條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　第十七條　分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　第十八條　房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

　　第十九條　被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

　　第二十條　被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

　　申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　第二十一條　原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

　　第二十二條　被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　第二十三條　各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進行鑒定。

　　評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。

　　第二十四條　評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

　　第二十五條　評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

　　經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

　　第二十六條　房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

　　第二十七條　因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第二十八條　在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

　　第二十九條　除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

　　第三十條　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

　　第三十一條　房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第三十二條　在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。

　　第三十三條　本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。

　　2 ? 房屋征收評估辦法解讀

　　2.1 ? 房屋征收評估新流程

　　選定機構(gòu)：被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

　　簽訂合同：一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。

　　實地評估：估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。

　　公示解釋：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

　　交付報告：公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　申請復(fù)核：被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

　　申請鑒定：被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　2.2 ? 變化1 評估價格完全依照市場

　　2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！?/span>

　　按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。

　　【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格。

　　對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

　　“《條例》中，是由市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/span>

　　2.3 ? 變化2 評估機構(gòu)由被征收人選

　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

　　而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

　　拆遷補償大事記

　　1991年1月

　　拆遷服從城建需要

　　國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　2001年6月

　　拆遷管理條例修訂

　　鑒于原《條例》存在“補償標(biāo)準(zhǔn)過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當(dāng)年11月起施行。

　　2003年12月

　　房屋拆遷進行估價

　　建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，對房屋拆遷過程中評估機構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。

　　2009年12月

　　建議審查拆遷條例

　　城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務(wù)院對其進行修改。

　　2011年1月

　　行政強拆退出歷史

　　國務(wù)院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。

　　2011年6月

　　2.4 ? 征收評估用新辦法

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　至于評估費用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。

　　【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導(dǎo)思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。

　　不過他認為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/span>

　　2.5 ? 變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值

　　在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

　　而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。

　　“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補償給被征收人的那部分?！?/span>

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道獲悉，辦法規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，并以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

　　3 ? 集體土地房屋補償評估管理暫行辦法

　　3.1 ? 第一章 ?總 ?則

　　第一條（目的和依據(jù)）

　　為規(guī)范本市征收集體土地房屋補償（以下簡稱征地房屋補償）評估活動，維護征地范圍內(nèi)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保證征地房屋補償評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

　　第二條（適用范圍）

　　在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)征地房屋補償評估活動，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本規(guī)定。

　　第三條（評估獨立）

　　估價機構(gòu)、估價師、估價專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展征地房屋補償評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責(zé)；與當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　任何單位和個人不得干預(yù)征地房屋補償評估、鑒定活動。

　　第四條（評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）

　　估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《上海市征收集體土地房屋補償評估技術(shù)規(guī)范》及征地房屋補償法律、法規(guī)、規(guī)章等的有關(guān)規(guī)定進行評估。

　　第五條（管理部門）

　　市土地行政管理部門負責(zé)本市征地房屋補償評估活動的監(jiān)督管理。區(qū)（縣）土地行政管理部門負責(zé)所轄區(qū)域范圍內(nèi)征地房屋補償評估活動的監(jiān)督管理。

　　第六條（機構(gòu)資格條件）

　　同時具有房地產(chǎn)估價和土地估價資質(zhì)的估價機構(gòu)可以從事征地房屋補償評估，但資質(zhì)處于暫定期的除外。

　　估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有與征地房屋補償評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的估價師和輔助人員開展評估工作。

　　第七條（共同承擔(dān)）

　　同一征地項目的征地房屋補償評估工作，原則上由一家估價機構(gòu)承擔(dān)。征地范圍較大的，可以由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)共同承擔(dān)。

　　同一征地項目的征地房屋補償評估工作由兩家或兩家以上估價機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家估價機構(gòu)為牽頭單位。協(xié)商不成的，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)指定。牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)估價機構(gòu)就評估技術(shù)路線等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.2 ? 第二章 ?估價機構(gòu)的確定

　　第八條（項目發(fā)布）

　　征地公告發(fā)布后，區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)將征地房屋補償評估項目在市土地行政管理部門網(wǎng)站上發(fā)布。發(fā)布內(nèi)容應(yīng)包含征地房屋補償評估項目名稱、四至范圍、征地范圍內(nèi)戶數(shù)及建筑面積，完成評估時限、需要估價機構(gòu)數(shù)量，估價機構(gòu)報名的起止時間、地點、聯(lián)系方式和應(yīng)當(dāng)提交的資料等，報名起止時間應(yīng)當(dāng)不少于5個工作日。

　　第九條（估價機構(gòu)報名）

　　估價機構(gòu)可以按照自愿的原則在規(guī)定的報名時間內(nèi)提交書面報名文件。區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)收到報名文件后應(yīng)當(dāng)向估價機構(gòu)出具回執(zhí)。區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)對不符合條件的估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)書面告知并說明原因；符合條件的估價機構(gòu)名單應(yīng)當(dāng)在征地范圍內(nèi)公示。

　　第十條（估價機構(gòu)確定）

　　鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織宅基地使用人或者房屋所有人在估價機構(gòu)名單公示之日起5個工作日內(nèi)，在張貼公示的估價機構(gòu)名單中協(xié)商選定估價機構(gòu)。

　　協(xié)商不成的，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織宅基地使用人或者房屋所有人在張貼公示的估價機構(gòu)名單中進行投票，按照簡單多數(shù)的原則，以得票數(shù)多少的順位確定估價機構(gòu)，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構(gòu)。

　　估價機構(gòu)的確定，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或者街道辦事處可以邀請公證機關(guān)公證。

　　區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將確定的估價機構(gòu)名單在征地范圍內(nèi)予以公告。

　　3.3 ? 第三章 ?評估工作的開展

　　第十一條（評估委托）

　　估價機構(gòu)確定后，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)作為委托人，向估價機構(gòu)出具征地房屋補償評估委托書，并與其簽訂征地房屋補償評估委托合同。

　　征地房屋補償評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、受托的估價機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

　　征地房屋補償評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

　　（一）委托人和估價機構(gòu)的基本情況；

　?。ǘ┴撠?zé)本評估項目的估價師；

　?。ㄈ┰u估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

　?。ㄋ模┪腥藨?yīng)提供的評估所需資料；

　?。ㄎ澹┰u估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

　?。┰u估費用及收取方式、支付時間；

　?。ㄆ撸┰u估報告交付時間、方式；

　　（八）違約責(zé)任；

　?。ň牛┙鉀Q爭議的方法；

　?。ㄊ┢渌枰d明的事項。

　　第十二條（房屋調(diào)查結(jié)果的提供）

　　區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向受托的估價機構(gòu)提供征地范圍內(nèi)經(jīng)公布的房屋調(diào)查結(jié)果，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑物、構(gòu)筑物的認定、處理結(jié)果情況。

　　第十三條（實地查勘）

　　估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與評估項目工作量相適應(yīng)的估價師和輔助人員對房屋進行實地查勘，調(diào)查房屋狀況，拍攝反映房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)、宅基地使用人或者房屋所有人和估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。

　　宅基地使用人或者房屋所有人應(yīng)當(dāng)協(xié)助估價師對房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集評估所必需的情況和資料。

　　第十四條（不配合評估的處理）

　　宅基地使用人或者房屋所有人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況，并由無利害關(guān)系的第三人見證。

　　在征地房屋補償評估過程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相關(guān)資料的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。

　　宅基地使用人或者房屋所有人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋評估無法進行的，估價機構(gòu)可參照同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行評估。

　　第十五條（其他補償?shù)脑u估）

　　經(jīng)批準(zhǔn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償需要評估的，按照《關(guān)于貫徹實施〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定〉的若干意見》（滬規(guī)土資法〔2011〕1096號）執(zhí)行。

　　設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)與房屋所有人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托估價機構(gòu)通過評估確定。

　　第十六條（協(xié)助評估）

　　估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的征地房屋補償評估業(yè)務(wù)。

　　征收集體土地房屋補償評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估，并在報告中予以說明。

　　3.4 ? 第四章 ?評估報告和異議處理

　　第十七條（初步評估結(jié)果）

　　估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照征地房屋補償評估委托書的要求或者委托合同的約定，向區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征地范圍內(nèi)向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示時間不少于7日。

　　公示期間，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排估價師對分戶的初步評估結(jié)果現(xiàn)場解釋。存在錯誤的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　第十八條（評估報告）

　　分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)提供整體評估報告和分戶評估報告。區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向宅基地使用人或者房屋所有人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)征地房屋補償評估項目的兩名以上估價師簽字，不得以印章代替簽字。評估報告應(yīng)當(dāng)加蓋估價機構(gòu)公章。

　　區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)、宅基地使用人或者房屋所有人對評估報告有疑問的，出具評估報告的估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

　　第十九條（復(fù)核評估與鑒定申請）

　　區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)、宅基地使用人或者房屋所有人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向出具評估報告的估價機構(gòu)書面提出復(fù)核評估申請。

　　估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)收回原評估報告，重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

　　當(dāng)事人對估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向估價專家委員會申請鑒定。

　　第二十條（資料歸檔）

　　征地房屋補償評估業(yè)務(wù)完成后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

　　第二十一條（收費）

　　征地房屋補償?shù)脑u估、鑒定費用按照規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，以及停產(chǎn)、停業(yè)損失等其他補償?shù)脑u估費用，由委托人與估價機構(gòu)協(xié)商確定。

　　3.5 ? 第五章 ?附 ?則

　　第二十二條（視為符合資格條件）

　　本規(guī)定施行前已成立的具有相同字號的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和土地估價機構(gòu)可以視為符合第六條第一款所規(guī)定的條件，共同承擔(dān)征地房屋補償評估工作，但資質(zhì)處于暫定期的除外。

　　第二十三條（施行時間）

　　本規(guī)定自印發(fā)之日起施行。