1 ? 什么是地役權(quán)
地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，具有以下法律特征：
?。?） 地 役權(quán)是對(duì)他人所有或者使用的土地加以利用的用益物權(quán)，因此權(quán)利主體既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的地役權(quán)是以用益物權(quán)的 形式出現(xiàn)的。由于我國(guó)的土地實(shí)行的是國(guó)家所有或者集體所有的形式，用益物權(quán)大都用于調(diào)整土地使用權(quán)人之間的關(guān)系，地役權(quán)也是如此。因此，在使用權(quán)人不同而 所有權(quán)人一致的兩塊土地上仍有設(shè)立地役權(quán)的必要。在我國(guó)，地役權(quán)人既包括土地所有權(quán)人，也包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人。
?。?） 地役權(quán)的客體通常是土地。我國(guó)的地役權(quán)客體不包括建筑物。當(dāng)然并不一定是一塊完整的土地，可以是一塊土地中的一部分。
?。?） 地 役權(quán)是權(quán)利人為了對(duì)自己所有或使用的土地上的慣常效用之上的便利而設(shè)定的用益物權(quán)，如從他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。這里 所謂的“便利”并不限于經(jīng)濟(jì)上或者財(cái)產(chǎn)價(jià)值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包括在內(nèi)，如眺望地役權(quán)。
（4） 地役權(quán)是依照雙方當(dāng)事人的合同而設(shè)定的一方當(dāng)事人使用對(duì)方當(dāng)事人土地的權(quán)利。由于地役權(quán)的內(nèi)容超出了需役地的正常利用價(jià)值，提高了需役地的效益，從而對(duì)供役地所有權(quán)或使用權(quán)作出額外的限制，因此需要通過雙方當(dāng)事人的約定對(duì)兩塊土地的利用作出調(diào)節(jié)。
2 ? 如何辦理地役權(quán)登記
關(guān)于地役權(quán)的登記，《土地登記辦法》第三十七條進(jìn)行了明確的規(guī)定，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：
一是地役權(quán)登記實(shí)行的登記對(duì)抗主義，而不是登記生效主義。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效之時(shí)設(shè)立，而不是登記之時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。地役權(quán)登記需要雙方自愿申請(qǐng)，并需要提供地役權(quán)合同。
二是當(dāng)事人申請(qǐng)辦理地役權(quán)登記時(shí)，供役地和需役地的權(quán)屬狀況特別是供役地的權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)清楚無(wú)爭(zhēng)議，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供需役地和供役地的土地權(quán)利證書。
三是地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的期限。
四是地役權(quán)登記直接由國(guó)土資源行政主管部門辦理即可，不需要報(bào)政府審批。
五是符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
六是供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
七是地役權(quán)登記后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證明書，將地役權(quán)情況在土地證書上的記事欄上加以記載。
八是雖然地役權(quán)的初始登記實(shí)行的是登記對(duì)抗主義，但是已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
3 ? 地役權(quán)舉例分析
某甲房地產(chǎn)開發(fā)公司拍得某市區(qū)河畔一塊土地，準(zhǔn)備以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠，為了該住宅樓業(yè)主能在房間里欣賞河畔風(fēng)景，雙方約定：制衣廠在30年內(nèi)不得在該土地上興建三層高以上建筑；作為補(bǔ)償，甲每年向制衣廠支付20萬(wàn)元。三年后，制衣廠將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司在該土地上動(dòng)工修建高層電梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕，甲于是向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決乙公司停止施工并同時(shí)要求制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是甲公司和制衣廠之間地役權(quán)合同是否生效？該地役權(quán)合同能否約束乙公司？
本案中，甲公司與制衣廠之間的約定符合《物權(quán)法》第一百五十六條“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地?！钡谝话傥迨艞l“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利?！钡囊?guī)定。所以甲與制衣廠之間設(shè)立了地役權(quán)，制衣廠違反合同的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但甲與制衣廠之間的地役權(quán)合同沒有到登記機(jī)構(gòu)登記，不能對(duì)抗善意的第三人乙公司，作為受讓供役地人的乙公司沒有義務(wù)遵守地役權(quán)合同的約定，乙公司可以在不防礙相鄰權(quán)人的相鄰權(quán)的情況下任意使用該土地，包括修建高層電梯公寓。所以，本案在《物權(quán)法》生效實(shí)施以后將會(huì)統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，判決由制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任，駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請(qǐng)求。
1993年7月12日，A公司與B典當(dāng)行簽訂一份典當(dāng)合同。雙方約定：A公司將其所有的文化賓館以1500萬(wàn)元人民幣的典價(jià)典給B典當(dāng)行，典期為一個(gè)月，A公司應(yīng)于同年8月11日贖典，逾期三天不贖則視為絕賣。合同經(jīng)公證后，B典當(dāng)行依約支付了典價(jià)款，并收取A公司典價(jià)月4％的收益金，同時(shí)將該賓館的房產(chǎn)證收歸自己保存。合同逾期后A公司無(wú)力還款，雙方經(jīng)多次協(xié)商后又于1995年12月12日達(dá)成協(xié)議，約定A公司于1996年6月25日前交出典產(chǎn)。此前A公司以為賓館辦理保險(xiǎn)為由，于1994年3月將其房產(chǎn)證從B典當(dāng)行取回，據(jù)此又與C銀行簽訂了抵押借款合同。C銀行持該房產(chǎn)證辦理抵押登記手續(xù)后貸給A公司40萬(wàn)美元。1996年7月C銀行以A公司無(wú)力償還貸款為由訴至法院。審理期間雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由A公司將文化賓館90％股份權(quán)利轉(zhuǎn)讓給C銀行。在調(diào)解書執(zhí)行過程中，B典當(dāng)行提出異議，稱典當(dāng)合同成立在前，并且已有“逾期不贖視為絕賣”的明確約定，所典賓館所有權(quán)早已轉(zhuǎn)歸B典當(dāng)行；A公司以自己已不再享有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與C銀行設(shè)定的抵押擔(dān)保合同是無(wú)效的，其后達(dá)成的調(diào)解協(xié)議內(nèi)容也是違法的。
“典”和“當(dāng)”本來(lái)是完全不同的兩種行為，典當(dāng)行的所有業(yè)務(wù)，都與房屋典權(quán)沒有任何關(guān)系。 ?“當(dāng)”應(yīng)是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，在法律上應(yīng)適用《擔(dān)保法）關(guān)于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的規(guī)定。
《典當(dāng)行管理暫行辦法》原來(lái)由中國(guó)人民銀行1996年頒布，而后，《典當(dāng)行管理辦法》由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委重新頒布，將典當(dāng)行的經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)抵押貸款。典當(dāng)行辦理典當(dāng)與銀行辦理抵押貸款的主要區(qū)別，是以“當(dāng)票”作為典當(dāng)行與當(dāng)戶（抵押人）之間的借貸合同。 ?“當(dāng)”本應(yīng)是專指動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押應(yīng)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。而房產(chǎn)抵押的特點(diǎn)就是不轉(zhuǎn)移抵押物的占有。嚴(yán)格來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)無(wú)“當(dāng)”可言，再把與抵押貸款無(wú)任何關(guān)系的“典”與“當(dāng)’’加在一起，就更沒有法理可言，而只能是一種習(xí)慣的說(shuō)法了。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委在這一辦法中如此規(guī)定，主要目的是能使典當(dāng)行經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得以合法化。
在典當(dāng)行的實(shí)際操作中，一般也已經(jīng)按《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的要求，對(duì)抵押合同的內(nèi)容進(jìn)行了完善，而不再是以單一的當(dāng)票來(lái)代替了。
因此，登記機(jī)關(guān)可將其作為抵押貸款來(lái)處理，辦理抵押權(quán)登記。
關(guān)于典與當(dāng)、典當(dāng)?shù)姆Q謂，學(xué)者存在爭(zhēng)議。有的學(xué)者認(rèn) 為，“在我國(guó)法制史上，典與當(dāng)是兩種不同的制度，但民間往往‘典’‘當(dāng)’并稱，造成混 亂。”也有的學(xué)者認(rèn)為，一般說(shuō)來(lái)，典權(quán)是指典賣，典當(dāng)是指當(dāng)。為了使用上的對(duì)應(yīng)，本文也采用典權(quán)和典當(dāng)?shù)母拍?，并?duì)兩者做出比較。典權(quán)與典當(dāng) 只有一字之差，卻是兩個(gè)完全不同的概念，應(yīng)該加以區(qū)別。典當(dāng)在法律上是指?jìng)鶆?wù)人或者第 三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，把它作為債權(quán)的擔(dān)保的一種質(zhì)權(quán)。在典當(dāng)關(guān)系中，經(jīng)特許而從事典 當(dāng)營(yíng)業(yè)、接受債務(wù)人或者第三人提供的動(dòng)產(chǎn)用以擔(dān)保的債權(quán)人，為當(dāng)鋪；向當(dāng)鋪提供動(dòng)產(chǎn)用以擔(dān)保的債務(wù)人或者第三人，為出當(dāng)人；被債務(wù)人或者第三人提供給當(dāng)鋪用以擔(dān)保的標(biāo)的物，為當(dāng)物。典權(quán)和典當(dāng)都以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為成立條件，此為兩者之相同點(diǎn)。但是，應(yīng)該看到，兩者存在明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
?。?）性質(zhì)不同。典當(dāng)是一種質(zhì)權(quán)，屬于擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債 務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法對(duì)標(biāo)的物折價(jià)或者以拍賣、變賣標(biāo)的物的價(jià)款優(yōu)先受償 ；而典權(quán)是一種用益物權(quán)，典權(quán)人對(duì)標(biāo)的物享有使用、收益的權(quán)利。
?。?）標(biāo)的物不同。典當(dāng)?shù)臉?biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)，不能為不動(dòng)產(chǎn)；而典權(quán)的標(biāo)的物只能是不動(dòng)產(chǎn)，不 能是動(dòng)產(chǎn)。
?。?）內(nèi)容不同。在典當(dāng)關(guān)系中，當(dāng)鋪只占有標(biāo)的物，不 享有對(duì)標(biāo)的物的使用、收益的權(quán)利；未經(jīng)出當(dāng)人同意，當(dāng)鋪不得隨便使用、出租當(dāng)物或者設(shè) 定抵押；出當(dāng)人回贖當(dāng)物時(shí)，應(yīng)該支付利息；出當(dāng)人如果到期不能回贖時(shí)，當(dāng)鋪不能直接取 得對(duì)當(dāng)物的所有權(quán)，而只能將當(dāng)物折價(jià)或者以拍賣、變賣當(dāng)物的價(jià)款清償債務(wù)和清償利息； 因過失造成當(dāng)物毀損滅失時(shí)，當(dāng)鋪應(yīng)該承擔(dān)全部賠償責(zé)任。在典權(quán)關(guān)系中，典權(quán)人不僅占有 標(biāo)的物，而且對(duì)標(biāo)的物享有使用、收益的權(quán)利；典權(quán)人除只向出典人支付典價(jià)外，不再支付 其他費(fèi)用；典權(quán)人有權(quán)以典物轉(zhuǎn)典、出租、設(shè)定抵押權(quán)；出典人在典期屆滿后，有權(quán)交還典 價(jià)，回贖典物，并且不支付利息；典權(quán)人在出典人于典期屆滿后或者經(jīng)過法定期間不回贖典 物時(shí)，可取得對(duì)典物的所有權(quán)；在典權(quán)存續(xù)期間，因典權(quán)人的過失，致使典物全部或者部分 滅失時(shí)，典權(quán)人只在接受的典價(jià)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而不是承擔(dān)全部責(zé)任。
物權(quán)法草案第一百八十條為居住權(quán)這樣下的定義：居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。同時(shí)物權(quán)法草案在用益物權(quán)部分專門設(shè)置了居住權(quán)這一章，共12條。對(duì)居住權(quán)的概念、設(shè)立、期限、撤銷、消滅等作出具體規(guī)定。這一章規(guī)定的居住權(quán)主要是根據(jù)遺囑、遺贈(zèng)、合同取得的，是家庭成員以外的人享有的長(zhǎng)期居住的權(quán)利，不包括房屋租賃等情形。筆者認(rèn)為，居住權(quán)問題主要發(fā)生在家庭成員之間或者是租賃合同中，既然草案已經(jīng)將這兩種情況排除，如果不看相關(guān)報(bào)道，還真不知道為何要用專章來(lái)規(guī)定居住權(quán)，草案設(shè)定居住權(quán)到底是要解決什么矛盾？據(jù)說(shuō)在物權(quán)法草案起草過程中，中國(guó)政法大學(xué)教授江平提出了老保姆居住權(quán)的問題。他說(shuō)，當(dāng)前城市里有很多老保姆，如果雇用她們的老雇主去世后，下一代很可能不會(huì)繼續(xù)雇用她們，那么老保姆們就沒有地方住了。因此，江平提出應(yīng)該在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán)，確保老保姆能免費(fèi)繼續(xù)住在原雇主家，直到去世。物權(quán)法草案吸納了江平的觀點(diǎn)才規(guī)定了居住權(quán)。也許是筆者才疏學(xué)淺，或許是沒有那么高的境界，總之，對(duì)于草案中的居住權(quán)筆者不持歡迎的態(tài)度，實(shí)在是沒什么必要僅僅為了讓老保姆有個(gè)住處而占用專章來(lái)設(shè)定一個(gè)居住權(quán)。
對(duì)設(shè)定居住權(quán)持肯定觀點(diǎn)的主要是認(rèn)為居住權(quán)體現(xiàn)了對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)這一民法的基本理念，體現(xiàn)了一種人文關(guān)懷。這一出發(fā)點(diǎn)不能說(shuō)不感人，但是，如果這一制度設(shè)定后要用一個(gè)又一個(gè)的解釋來(lái)維持，還有可能造成與已生效的法律相沖突，妨礙正常的經(jīng)濟(jì)秩序的話，不僅是浪費(fèi)了司法資源，也與立法本意相違背，不如不設(shè)立的好。
筆者認(rèn)為，首先，居住權(quán)的設(shè)立可能造成與婚姻家庭法的沖突。根據(jù)婚姻法規(guī)定，公民對(duì)其父母之外，對(duì)其他人均無(wú)法律上的贍養(yǎng)義務(wù)和責(zé)任。既然如此，如果真的因?yàn)槔^承了父母的房產(chǎn)而必須要保證老保姆的居住權(quán)，而且根據(jù)物權(quán)法草案，這個(gè)老保姆還有權(quán)使用該住房的共用部分，當(dāng)然包括廁所，廚房，如果老保姆行動(dòng)不便是否還需要同住的人有扶助的義務(wù)呢？這無(wú)疑是給所有權(quán)人又找了一位贍養(yǎng)的對(duì)象，這樣一來(lái)請(qǐng)保姆的代價(jià)不就太大了嗎？
第二， 設(shè)定居住權(quán)后，勢(shì)必會(huì)妨礙該房屋的正常經(jīng)濟(jì)效能的發(fā)揮。因?yàn)榫幼?quán)人除了盡了必要維修的義務(wù)外就可以無(wú)償居住下去，而且期限也很長(zhǎng)（成年居住權(quán)人可居住至死，未成年人可居住至其獨(dú)立生活時(shí)為止），那所有權(quán)人的所有權(quán)實(shí)際是個(gè)空權(quán)了，即無(wú)法占有，也無(wú)法用益，也不能擔(dān)保，因?yàn)槿绻来朔可线€設(shè)有居住權(quán)，購(gòu)買者、承租者誰(shuí)還愿意買此房，租此房？所以，居住權(quán)實(shí)際做為一種限制物權(quán)是不符合現(xiàn)代物權(quán)法“物盡其用”之原則。這實(shí)際上是在保護(hù)一部分人利益的同時(shí)在犧牲另一部分人的利益，其價(jià)值有那么大嗎？
第三，對(duì)于少部分無(wú)兒無(wú)女的老保姆，關(guān)于他們的權(quán)益保護(hù)問題完全可以通過社會(huì)保障制度加以解決，或者由社會(huì)供養(yǎng)，讓他們?cè)诰蠢显豪锇捕韧砟?。或者讓他們象其他勞?dòng)者一樣，參加社會(huì)保險(xiǎn)，以解決老年生活難題。既然能通過其他方式解決這主要部分居住權(quán)人的現(xiàn)實(shí)問題，何必在去創(chuàng)設(shè)一種新的制度來(lái)保障那么少的一部分人的利益呢？
綜上所述，筆者認(rèn)為，再在物權(quán)法中設(shè)立專章規(guī)定居住權(quán)，這一對(duì)于我國(guó)法律來(lái)說(shuō)全新的用益物權(quán)種類，弊是大于利的，所以建議去掉居住權(quán)的規(guī)定。
考查我國(guó)現(xiàn)行生效的法律、法規(guī)，與居住權(quán)最密切相關(guān)的條款是1993年11月3日法發(fā)[1993]32號(hào)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第14條的規(guī)定：“婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無(wú)房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過兩年?！敝?，在法發(fā)[1996]4號(hào)最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第六條中規(guī)定：離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租而解決住房確有困難的，人民法院可調(diào)解或判決其暫時(shí)居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費(fèi)及其他必要的費(fèi)用。
上述兩個(gè)司法解釋中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定都是基于婚姻關(guān)系，為照顧離婚后無(wú)房居住一方當(dāng)事人的權(quán)益而規(guī)定的“法定居住權(quán)”，但由于這些規(guī)定沒有從物權(quán)法的角度對(duì)居住權(quán)加以物權(quán)化，所以其中提及的有關(guān)居住權(quán)與用益物權(quán)意義上的居住權(quán)制度還是有差異的，對(duì)于居住權(quán)的性質(zhì)、對(duì)抗力以及居住權(quán)的具體權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容也沒有作出具體、明確和系統(tǒng)化的規(guī)定。為了明確與居住權(quán)相關(guān)各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，司法實(shí)踐呼喚物權(quán)法對(duì)居住權(quán)加以明確地規(guī)定。
4 ? 地役權(quán)案例（一）
某甲房地產(chǎn)開發(fā)公司拍得某市區(qū)河畔一塊土地，準(zhǔn)備以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠，為了該住宅樓業(yè)主能在房間 里欣賞河畔風(fēng)景，雙方約定：制衣廠在30年內(nèi)不得在該土地上興建三層高以上建筑；作為補(bǔ)償，甲每年向制衣廠支付20萬(wàn)元。三年后，制衣廠將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓給乙公司，乙公司在該土地上動(dòng)工修建高層電梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕，甲于是向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決乙公司停 止施工并同時(shí)要求制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是甲公司和制衣廠之間地役權(quán)合同是否生效？該地役權(quán)合同能否約束乙公司？
本 案中，甲公司與制衣廠之間的約定符合《物權(quán)法》第一百五十六條“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的 不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地?！钡谝话傥迨艞l“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”的 規(guī)定。所以甲與制衣廠之間設(shè)立了地役權(quán)，制衣廠違反合同的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但甲與制衣廠之間的地役權(quán)合同沒有到登記機(jī)構(gòu)登記，不能對(duì)抗善意的第三 人乙公司，作為受讓供役地人的乙公司沒有義務(wù)遵守地役權(quán)合同的約定，乙公司可以在不防礙相鄰權(quán)人的相鄰權(quán)的情況下任意使用該土地，包括修建高層電梯公寓。 所以，本案在《物權(quán)法》生效實(shí)施以后將會(huì)統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，判決由制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任，駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請(qǐng)求。
5 ? 地役權(quán)案例（二）
甲房地產(chǎn)公司從他人手中購(gòu)得土地一塊，以 “觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬(wàn)元作為補(bǔ)償。
協(xié)議簽訂一年后學(xué)校遷址，將學(xué)校土地和房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購(gòu)得該地塊后建高層住宅。甲得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓土地合同無(wú)效，并要求賠償損失。
【點(diǎn) 評(píng)】《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定，“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)成立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三 人?！北景钢屑追康禺a(chǎn)公司與乙學(xué)校之間雖然根據(jù)合同已經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)，但沒有進(jìn)行登記，因此該地役權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承擔(dān) 自己遭受損失的責(zé)任，而只能向乙追究賠償責(zé)任（甲與乙之間的合同仍然有效）。
6 ? 地役權(quán)案例（三）
被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)公司”），駐墾利縣城。 張某因需購(gòu)置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房產(chǎn)公司”開發(fā)的某住宅花園相看住宅樓房。其間，張某看中了位于花園大門后第一排的一棟住宅，該房位于一樓最東頭，東鄰花園中心路，門前就是寬敞的花園大門。尤為重要也是張某最為看中的是，宣傳圖片及小區(qū)模型顯示該房前面的大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑物，住進(jìn)去以后，在房間里就可以自由欣賞街前的景色。張某向售樓人員說(shuō)明了自己的真實(shí)意思，售樓人員也向其保證將來(lái)也不會(huì)增添新的建筑設(shè)施，為了這一點(diǎn)張某接受了相對(duì)價(jià)格不菲的條件，簽訂了購(gòu)房協(xié)議，交付了首期房款。2007年9月，張某交足房款住進(jìn)去不久，發(fā)現(xiàn)“房產(chǎn)公司”在花園大門處搭起了腳手架，經(jīng)了解得知，是要在大門內(nèi)側(cè)增建二層樓高的門樓。這樣一來(lái)，就擋住了張某欣賞街前美景的視線，也有違他購(gòu)買此房的初衷。張某找到“房產(chǎn)公司”要求停止施工，“房產(chǎn)公司”認(rèn)為在自己開發(fā)的小區(qū)內(nèi)按照變更后的設(shè)計(jì)方案搞建設(shè)，與張某無(wú)關(guān)，張某無(wú)權(quán)阻攔其施工。雙方相持不下，張某起訴到法院，要求“房產(chǎn)公司”停止施工，并支付違約金3.5萬(wàn)元。
爭(zhēng)議 對(duì)于本案的處理，存有三種不同的意見：
第一種意見認(rèn)為，被告在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造花園大門，既沒有妨礙原告權(quán)利的行使，也沒有對(duì)原告構(gòu)成侵權(quán)，與原告無(wú)關(guān)，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。
第二種意見認(rèn)為，原、被告之間屬于相鄰關(guān)系，被告擅自增建門樓的行為侵犯了原告向前方眺望的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)的責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為，原、被告之間通過合同的形式為原告設(shè)定的是一種他物權(quán)——地役權(quán)，被告違背合同約定，侵犯了原告所享有的地役權(quán)，原告除去能夠要求被告承擔(dān)違約責(zé)任之外，還有權(quán)要求被告承擔(dān)停止侵權(quán)的物權(quán)侵權(quán)責(zé)任。 評(píng)析 本案原告張某在與“房產(chǎn)公司”簽訂房屋買賣合同時(shí)，向“房產(chǎn)公司”表示，自己之所以購(gòu)買該處樓房，一個(gè)重要的原因就是看中宣傳圖片及小區(qū)模型顯示這棟樓房雖然位于一層，但卻是在花園大門后的第一排，花園大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑設(shè)施，非常寬敞，有利于自己欣賞門前美景，也正因?yàn)槿绱?，自己才接受了這個(gè)位置和這個(gè)價(jià)格。“房產(chǎn)公司”知悉張某的這個(gè)意思后，也表示以后不會(huì)在該房前增添其他建筑設(shè)施。因此說(shuō)，被告出示的宣傳圖片、小區(qū)模型以及原告的購(gòu)買意圖和被告的承諾都是該樓房買賣合同的內(nèi)容，并已經(jīng)生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。也就是說(shuō)，原、被告雙方通過商品房購(gòu)買合同約定，原告所購(gòu)樓房前的土地使用權(quán)雖然屬于被告，但被告卻不得擅自在此增建其他建筑設(shè)施而影響原告向前眺望。如今，被告擅自加蓋建筑設(shè)施，違背合同的約定，對(duì)原、被告設(shè)定的原告張某所享有的“眺望權(quán)”造成了損害，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止損害地役權(quán)的違約責(zé)任。
此案中的“眺望權(quán)”是地役權(quán)的一種具體形式。
